Альтернативная сделка и ипотечный кредит

Содержание
  1. Чтобы купить квартиру, мне нужно продать старую. КАК? Альтернативные сделки покупки жилья
  2. Есть 3 варианта улучшения своих жилищных условий:
  3. Полезный первоначальный взнос по ипотеке
  4. Что такое плохая кредитная история?
  5. Ипотека, рассрочка или аренда с правом выкупа?
  6. Заявка на ипотечный кредит. От 10% годовых. Банк ДОМ РФ и другие
  7. Альтернативные сделки – это цепочки сделок.
  8. Преимущества альтернативных сделок
  9. Недостатки альтернативных сделок
  10. Риэлтор. Кто это и что делает полезного?
  11. Застрахуйсяи живи с ипотекой спокойно. Почему страховка это хорошо. 
  12. Военная ипотека и альтернативная сделка купли-продажи
  13. Суть альтернативной сделки купли-продажи
  14. Когда стоит заключать альтернативную сделку?
  15. Участие в альтернативной сделке военного с привлечением суммы военной ипотеки
  16. Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы
  17. Альтернативные способы решения жилищной проблемы
  18. Кооператив
  19. Нецелевой займ
  20. Аренда с выкупом
  21. Лизинг квартиры
  22. Поддержка государства
  23. Поддержка работодателя
  24. Варианты накопить
  25. Где взять деньги на ипотеку
  26. Альтернативная сделка с ипотекой
  27. Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций
  28. Типы сделок и уровни сложности
  29. Стороны «альтернативы»
  30. Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
  31. Риски и сложности «альтернативы»
  32. Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
  33. Ипотечные сложности
  34. Налоговый вопрос
  35. Лучшее время для альтернативщиков
  36. Вместо заключения
  37. Что значит альтернативная продажа квартиры
  38. Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок
  39. Вторая ступень
  40. Третья ступень
  41. Четвертая ступень
  42. Пятая ступень
  43. Налоговое бремя
  44. Сделка с участием несовершеннолетнего
  45. Альтернативная продажа квартиры и ипотека
  46. Средства материнского капитала

Чтобы купить квартиру, мне нужно продать старую. КАК? Альтернативные сделки покупки жилья

Альтернативная сделка и ипотечный кредит

В нашей жизни случается, что нам требуется несколько иное жилье, чем есть сейчас.  Нужно с кем-то разъехаться, увеличить площадь. Да мало ли что.  Не всегда хватает наличности для покупки нового жилья. Чтобы иметь всю сумму, нужно продать старое жилье. Но продать старое, не выехав из него, нельзя. А уехать некуда. Тогда на помощь приходят альтернативные сделки.

Есть 3 варианта улучшения своих жилищных условий:

1.Простая покупка нового жилья

Проживая в старой квартире, просто покупаете новое и переезжаете туда. Потом продаете старое.

Это, если у вас есть деньги. Можно взять ипотечный кредит, но у вас должен быть первоначальный взнос. Минимум, 20% от стоимости нового жилья.

Полезный первоначальный взнос по ипотеке

Ипотечный кредит вам могут и не дать. Например, плохая кредитная история, отсутствие возможности подтвердить доход (хоть как-то) или еще какие причины.

Что такое плохая кредитная история?

2. Прямая продажа и покупка

Сначала продаете свое. Переезжаете во временное жилье. Ищите новое, покупаете.

Минусы тут в том, что временное жилье нужно найти. На короткий срок не все сдают. Вам придется переезжать. Два раза переезжать. Во временное жилье, потом – в новое.  Переезд это та еще процедурка. И это деньги. Вам нужно будет  еще платить за временное жилье. Пока не найдете новое.

Ипотека, рассрочка или аренда с правом выкупа?

Ваши деньги, которые вы получили от продажи, могут обесцениться. Если цены на недвижимость вырастут в принципе. Вы, конечно, можете положить деньги на депозит, но короткий срок тут вряд ли поможет. А, если положите на длительный срок, то может так произойти, что снимать придется внепланово и есть риск потери дохода.

3. Альтернативные сделки

Ищите новое жилье и покупателя на старое, и пытаетесь провести сделки одновременно.

Купить жилье напрямую сейчас не настолько уж и сложно. Если имеешь полную сумму денег на него. Нашел подходящее, оформил договор купли-продажи, заплатил и все.

Заявка на ипотечный кредит. От 10% годовых. Банк ДОМ РФ и другие

А вот при альтернативных сделках нужно будет стыковать, как минимум, две сделки. Одна сделка  – вы покупаете жилье. Вторая сделка – вы продаете жилье. А представляете, если и с другой стороны ваших сделок “сидят” такие же бедолаги, которым тоже нужны покупатели.

Альтернативные сделки – это цепочки сделок.

Можно было бы назвать альтернативную сделку меной, но только, если бы мы проводили сделку по покупке нового жилье и продаже старого с одним лицом. Это было бы идеально. Но так не бывает. Как правило, это все разные люди.

Преимущества альтернативных сделок

При альтернативной сделке не нужно иметь на руках всю сумму, можно ее просто подразумевать.

Вам не нужно искать другое жилье, куда вывозить свои вещи и вообще, где жить, или выезжать в “никуда”. Как минимум, вы экономите деньги на аренду временного жилья.

Вы защищены от резких перепадов в экономике, когда цены на жилье резко меняются. В отличие от прямых сделок, когда вы сначала продаете жилье, потом уже ищите новое, здесь вы все делаете одновременно.  В случае временного разрыва ваши денежные средства, полученные от продажи, могут обесцениться до того, как вы купите другое жилье. В альтернативных сделках такого не случится.

Недостатки альтернативных сделок

Альтернативные сделки – это сложные сделки. Без профессионала вы сами их вряд ли проведете. Тут нужно будет учесть массу нюансов.

Риэлтор. Кто это и что делает полезного?

Время на составление цепочки альтернативных сделок потребуется немало. Это может длиться месяцами.

Если цепочка в альтернативной сделке длинная, отказ хотя бы одного из собственника от сделки означает развал всех сделок в цепочке. Сделку придется “собирать” заново. Это актуально, когда, например, у вашего потенциального покупателя нет денег и он также ждет продажи своего жилья. А, если у следующего покупателя такая же ситуация, риск развала сделки возрастает.

Вы скажете, а зачем такие длинные сделки. Вопрос правильный, только, к сожалению, это данность сегодняшнего дня. Наличных денег у людей мало. Ипотечный кредит тут не всегда поможет, там же требуется первый взнос.

А первый взнос часто в цене сегодняшней квартиры. В основном, люди улучшают свою жилищные условия, а не просто покупают дополнительное жилье. Опять же, именно риэлтор может постараться и найти вам прямую сделку.

Правда, для этого скорее потребуется больше времени. Без профессионала все будет сложнее.

В альтернативных сделках порой приходится идти на дисконт. То есть, чтобы быстро собрать цепочку, вам могут предложить скинуть в цене 10-15%.

Застрахуйся и живи с ипотекой спокойно. Почему страховка это хорошо

Оригинал статьиздесьЕще много интересного у нас на сайтеipotekahouse.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ipotekahouse.ru/chtoby-kupit-kvartiru-mne-nujno-prodat-staruiu-kak-alternativnye-sdelki-pokupki-jilia-5c97bf3b7e71b800b21fb128

Военная ипотека и альтернативная сделка купли-продажи

Альтернативная сделка и ипотечный кредит

Как свидетельствует практика и статистика на сегодняшний день более востребованными считаются альтернативные сделки купли-продажи недвижимости.

Часто бывает так, что лишь альтернативные сделки на рынке недвижимости являются единственно удобным и выгодным вариантом как для продавца, так и для покупателя.

Возникает вопрос – возможно ли оформление альтернативной сделки купли-продажи жилья по военной ипотеке? Рассмотрим это далее.

Суть альтернативной сделки купли-продажи

Альтернативная сделка представляет собой процесс продажи одним лицом квартиры или иной недвижимости для покупки одновременно другой недвижимости.

Таким образом, даже при отсутствии денежных средств в виде наличности, продавец, выступая покупателем, может продать, к примеру пятикомнатную квартиру и сразу же приобрести две двух комнатные.

Такие сделки часто в нотариальной среде именуют встречными и заключаются они с единовременной регистрацией собственности в Росреестре.

В такого рода сделках принимают участие минимум три стороны процесса – покупатель первой недвижимости, продавец второй и покупатель второй недвижимости, которую в свою очередь является продавцом первой квартиры или дома.

Законодательством допускается, что объектами альтернативных сделок могут быть одновременно несколько квартир или домов.

В том случае, когда в процессе заключения такого рода сделок привлекается кредитный займ, тогда среди участников альтернативной сделки будет банковское учреждение.

Когда стоит заключать альтернативную сделку?

В основном альтернативные сделки удобно заключать тогда, когда продавец жилплощади не имеет наличных средств для покупки нового жилья, но при этом нашел клиента, который выкупит его собственность. Так, в процессе сделки осуществляется продажа первой квартиры, покупка данной недвижимости покупателем и оформление купли-продажи новой квартиры для того, кто продал первую жилплощадь.

Альтернативная сделка также возможна если один из собственников недвижимости является несовершеннолетний. Так, изначально необходимо предоставить разрешение из Органов опеки и попечительства, которое учреждение выдаст лишь в случае подтверждения, что несовершеннолетней особе будут предоставлены условия проживания, не хуже предыдущих.

Кроме того, альтернативные сделки заключается тогда, когда среди собственников продаваемого жилья есть недееспособные граждане. В двух вышеперечисленных случаях альтернативные сделки являются единственным возможным вариантом оформления продажи недвижимости.

Участие в альтернативной сделке военного с привлечением суммы военной ипотеки

Средства, которые имеет военнослужащий на личном счету в накопительно-ипотечной системе могут быть целенаправленно использованы лишь на покупку собственной недвижимости. Когда продается одна квартира и при этом покупается другая, нотариально это оформляется двумя отдельными договорами купли-продажи, так что преград для применения военным средств военной ипотеки нет.

Выделяют следующие варианты применения средств с личного накопительного счета военнослужащего в процессе заключения альтернативных сделок купли-продажи недвижимости, а именно:

  • Военный может приобрести квартиру за счет средств с накопительного счета или с помощью государственных субсидий, к которым можно добавить собственные сбережения либо банковский ипотечный кредит Таким образом, сумма накоплений по именному счету может выступать как в качестве первоначального взноса, так и в виде ежемесячных регулярных погашений по кредитному займу.
  • Военный может продать одну квартиру и сразу же приобрести другую. В данном случае можно сумму накоплений по именному счету добавить к сумме, вырученной от продажи первой квартиры, или же использовать денежные средства от продажи первой квартиры как первоначальный взнос да вторую, а кредиты погашать из личного счета. Также возможен вариант, когда и сумма выручки от продажи первого жилья, и сумма средств с личного накопительного счета идут на погашение первоначального взноса, а последующие платежи военнослужащий вносит из собственного бюджета.

В заключении стоит сказать, что военнослужащие могут принимать участие в альтернативных сделках купли-продажи имущества с привлечением средств военной ипотеки.

Стоит знать, что такой процесс требует формирования объемного пакета документов особенно в случае, когда один из участников такой сделки обращается за кредитованием в банковское учреждение.

Также немаловажным является тот факт, что такого рода сделки могут длиться до нескольких месяцев.

Источник: https://www.molodostroy24.ru/notes/rosvoenipoteka/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-zhilya-po-voennoj-ipoteke/

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Альтернативная сделка и ипотечный кредит

Для граждан, которые не могут позволить себе оплатить стоимость приобретаемого жилья сразу, ипотека – не единственный вариант улучшения жилищных условий. Существует несколько альтернативных вариантов покупки недвижимости, предусматривающих постепенный расчет с продавцом. Подробнее об альтернативе ипотеке читайте далее.

Альтернативные способы решения жилищной проблемы

В ряде случаев оформление ипотечного кредита для потенциального покупателя жилья является невозможным.

Причин может быть масса – негативная кредитная история, невозможность подтвердить свой доход, собрать полный пакет документов, нестабильность трудоустройства и т.д. В такой ситуации банк вряд ли захочет рисковать и связываться с таким заемщиком.

Поэтому помимо ипотеки стоит рассмотреть и другие способы решения жилищной ситуации. Их довольно много, и каждый имеет свои плюсы и минусы.

Рассмотрим наиболее распространенные и популярные в РФ:

  • кооператив;
  • оформление нецелевого займа;
  • аренда жилья с его последующим выкупом;
  • лизинг квартиры;
  • государственные и региональные программы финансовой поддержки и помощи при покупке жилья;
  • корпоративная поддержка от работодателя;
  • накопление.

Рассмотрим каждый из перечисленных подробнее.

Кооператив

Жилищный кооператив представляет собой добровольное объединение людей с целью строительства квартир в многоквартирном доме. Выделяют 2 основных вида таких кооперативов:

Суть заключается в том, что пайщик вступает в кооператив, оплачивая вступительный взнос, и сразу может вселиться в квартиру.

Главной целью накопительного кооператива является не возведение жилья, а его покупка в уже готовом объекте путем объединения взносов участников.

После заселения в квартиру пайщик продолжит выплату взносов в размере и периодичности в соответствии с заключенным договором.

Он создается для строительства многоквартирного дома силами участников. Это привлекательный вариант построить жилье по одобренному проекту в выбранном районе города. Однако и риски здесь довольно высокие. После завершения строительства ЖСК, как правило, преобразуется в ТСЖ.

Выбор способа приобретения жилья в пользу жилищного кооператива обуславливается:

  • лояльным отношением к участникам;
  • относительно небольшим паевым взносом для закрепления конкретной квартиры за собой;
  • минимальным комплектом документов;
  • отсутствием созаемщиков, поручительства и залога;
  • возможность личного контроля за ходом строительства;
  • внесением платежей частями в рамках индивидуального графика.

Как правило, участие в ЖСК не является чистой формой рассрочки, так как пайщик должен будет выплатить проценты (хоть и небольшие – 2-3% годовых), которые пойдут на текущие расходы кооператива и ТСЖ в последующем.

Недостатками рассматриваемого варианта покупки недвижимости являются:

  • меньший по сравнению с ипотекой срок возврата стоимости квартиры (обычно до 10-15 лет);
  • высокая вероятность удорожания строительства и иных затрат в период погашения долга;
  • наличие пробелов в действующих нормативно-правовых актах РФ, регулирующих деятельность ЖСК;
  • сложная процедура выхода из кооператива.

Приведенные плюсы и минусы должны поставить перед потенциальным покупателем вопрос о возможных рисках и сравнению с другими способами приобретения недвижимости.

Нецелевой займ

Оформление нецелевого кредита – еще одна альтернатива ипотеке. Те, клиенты, которые не желают брать займ на длительный срок, отдавать приобретаемую квартиру в залог банку, могут оформить обычный потребительский кредит.

Многие российские банки предлагают сегодня массу программ кредитования с размером заемных средств до 5-10 миллионов рублей, по которым не потребуется поручительство или передача имущества в залог.

Главным минусом такого варианта является высокая процентная ставка. Которая не сравнится с ипотечными кредитами. Ее среднерыночное значение составляет примерно 16-19% годовых.

Однако покупателям недвижимости, которые планируются быстро рассчитаться с банком, оформление такого займа будет логичнее и целесообразнее, так как не нужно тратить много времени на обременение жилья, затем его снятие и иные необходимые процедуры (например, оценку).

Аренда с выкупом

Такой способ покупки жилья не получил массового распространения в нашей стране. Связано это, прежде всего, с популярностью схемы среди мошенников.

Сама идея аренды квартиры с ее последующим выкупом очень привлекательна, особенно среди семей с недостаточной платежеспособностью.

Если внимательно подойти к оформлению документов, то можно взаимовыгодно договориться с собственником недвижимости.

Также отдельно обговаривается характер и размер выплат. Многие владельцы квартир готовы пойти на уступки в вопросе оплаты, особенно если жилье находится в отдаленных районах или арендатор является неплохим знакомым или родственником.

С помощью выкупа снимаемой квартиры можно приобрести неплохой вариант на вторичном рынке. К тому же, при длительном сроке аренды семьи с детьми привыкают к одному району, посещают детские сады и школы. Остаться в этой же квартире будет для них дополнительным преимуществом.

Лизинг квартиры

Лизинг квартиры для частных лиц – финансовый инструмент, крайне непопулярный в РФ. По сути это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа.

Подписывая договор лизинга, лизингополучатель получает жилье в пользование на длительный срок. Лизингодателем является строительная компания или агентство. Когда срок заключенного договора подойдет к концу.

Лизингополучатель может его продлить или выкупить квартиру по остаточной стоимости.

Лизинговая сделка в своей финансовой составляющей очень выгодна, так как процентная ставка составляет всего 2 – 6% годовых, что существенно ниже ставок по ипотеке. Но среди российских лизинговых компаний подобные сделки встречаются не часто.

Поддержка государства

Из государственного и региональных бюджетов в целях поддержки отдельных категорий российских граждан выделяются средства, которые направляются на оказание им помощи для улучшения жилищной ситуации. Такая поддержка может быть в форме:

  • субсидий (в %-ном соотношении от рыночной стоимости квартиры);
  • безвозмездной материальной помощи (например, материнский/семейный капитал);
  • льготных ипотечных займов (например, в 2020 году можно оформить ипотеку со ставкой 6% годовых и даже ниже);
  • социальных займов (обычно доступных малоимущим, многодетным семьям, работникам бюджетных организаций, которым государство или регион е стоимость жилья полностью за исключением суммы начисленных процентов).

Надо сказать, что далеко не в каждом субъекте РФ можно получить такую поддержку. В большей мере это относится к социальным ипотечным займам и субсидий. Только небольшое количество регионов реализуют такие программы (например, социальная ипотека для жителей Московской области).

Поддержка работодателя

Корпоративная поддержка по аналогии с рассмотренными выше вариантами также является реальным способом купить жилье на льготных условиях.

Некоторые работодатели (в основном крупные компании и холдинги федерального и регионального значения) оказывают финансовую поддержку своих сотрудников, выдавая им льготные кредиты, субсидии, строя жилье или предоставляя его в аренду.

Ставки по корпоративной ипотеке обычно не высоки и намного ниже банковских показателей.

Ярким примером является ипотека для работников РЖД, где сотрудники могут оформить займ под 2-6,5% в год. Используя такой инструмент, компания стимулирует и мотивирует действующих сотрудников, а также создает вакантные месте по дефицитным направлениям (как правило, техническим и инженерным).

Варианты накопить

Использование накоплений – вариант для терпеливых покупателей, а также для людей, у которых жилищный вопрос не стоит остро. Простые меры экономии и оптимизации семейного бюджета помогут высвободить дополнительные средства, которые в дальнейшем можно будет использовать в качестве оплаты части стоимости жилья.

Молодые люди и семьи к такому варианту приобретения жилья не склонны по объективным причинам. Желание жить отдельно от родителей и рожать детей являются главными причинами использования ипотеки.

Где взять деньги на ипотеку

У каждого человека и семьи могут быть разные ситуации. Поэтому вариантов поиска денег на ипотеку может быть множество. Речь здесь конечно идет о первоначальном взносе, который потребуется оплатить заемщику на начальной стадии заключения договора. Обычно его величина составляет минимум 10%. Не у каждого заемщика в наличии имеются такие деньги.

Наиболее распространенными вариантами получения денег на первый взнос являются:

  • оптимизация семейного или личного бюджета;
  • продажа имущества (в первую очередь ненужного);
  • займ у родственников/друзей;
  • использование мер господдержки (например, материнский капитал можно направить на оплату первого взноса).

Брать кредит на внесение первоначального взноса крайне не рекомендуется, так как это совершенно невыгодно, и к тому же, может быть расценено банком, как фактор недостаточной платежеспособности клиента.

Альтернативная сделка с ипотекой

Распространенной является ситуация, когда при покупке нового жилья продается старое. Это и называется «альтернативной сделкой». Все вполне логично – семья решает улучшить свои жилищные условия, уже имея в собственности квартиру, однако полной суммы для оплаты новой квартиры нет. Для этого она обращается в банк для оформления ипотеки.

По сравнению со стандартной схемой ипотеки альтернативная сделка с ипотекой имеет несколько больше шагов. Процесс выглядит следующим образом:

  1. Продавец (будущий заемщик) ищет покупателя на свое жилье и в случае согласия сторон получает от него аванс.
  2. Подыскивается новая квартира, которая будет приобретаться с помощью альтернативной сделки.
  3. Полученный в первом пункте аванс клиент передается продавцу нового жилья (все авансы обязательно отражаются в авансовом договоре).
  4. Подается кредитная заявка в банк с требуемым пакетом документов, проводятся все необходимые проверки.
  5. В случае положительного исхода дел заключается договор купли-продажи с регистрацией в Регпалате или МФЦ.
  6. Расчет обычно производится с помощью депозитарных ячеек в банке (покупатель первой квартиры размещает в ячейке сумму по договору, которые получает продавец второй квартиры). Доступ к ячейкам появится только после регистрации сделки.
  7. Одновременно между заемщиком и банком заключается кредитный договор и на приобретаемую квартиру накладывается обременение.
  8. Клиент получает купленную квартиру по акту приема-передачи.

Рассмотренный процесс довольно сложный организационно и юридический, но по времени все осуществляется практически одномоментно.

Ипотечный кредит – не единственный способ решить насущные жилищные проблемы.

Помимо ипотеки можно рассматривать участие в ЖСК, заключение договора лизинга, оформление нецелевого займа, аренду жилья с его последующим выкупом, материальную помощь от государства или работодателя, а также простые варианты экономии и оптимизации бюджета семьи.

Выбор конкретного способа зависит от сложившейся ситуации и потенциальной выгоды. Важно перед тем, как воспользоваться конкретным способом все внимательно изучить, продумать и просчитать.

Источник: https://ipotekaved.ru/alternativa/ipoteke.html

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Альтернативная сделка и ипотечный кредит

22.10.2018

Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.

Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.

Несколько сложнее  «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.

Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.

Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.

Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Стороны «альтернативы»

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.

Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.

Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.

При этом, последовательность не имеет значения.

Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.

Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.

Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».

Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.

Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.

Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.

Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете.

После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета  документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».

Государственные представители имеют с  Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.

Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.

Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.

Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Ипотечные сложности

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.

Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.

Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Лучшее время для альтернативщиков

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения

Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/alternativnaya-sdelka

Что значит альтернативная продажа квартиры

Альтернативная сделка и ипотечный кредит
Альтернативная продажа квартиры или альтернативная сделка – это противоположность к свободной сделке (такие слова тоже можно встретить в объявлениях).

Суть такой операции заключается в том, что продавец жилья планирует тут же потратить полученные от покупателя средства на приобретение другой жилплощади, и регистрация обеих сделок будет производиться одновременно, а средства перечисляются при помощи счета или ячейки в банке.

Таким образом, договора подобного вида отличаются тем, что в сделке принимают участие минимум 3 человека, представляющих разные стороны:
 

  • Покупатель, желающий приобрести жилье;
  • Продавец-покупатель, который избавляясь от одной жилплощади, в то же время обзаводится другой;
  • Продавец, владеющий интересующей продавца-покупателя недвижимостью.

 

Если, например, продавец-покупатель желает получить 2 квартиры, а продает одну, количество участников в цепи возрастает. Тем не менее, для каждой сделки собирается собственный пакет документов и оформляется отдельный договор.
 

Стоит отметить, что в законах и нормативах такого термина, как «альтернативная продажа квартиры» найти нельзя. Хотя незаконным соглашение от этого не становится, просто приобретает ряд характерных особенностей:

 

  • Средства имеют строго определенное назначение и направляются на приобретение объекта недвижимости;
  • Продавец-покупатель обладает правом отмены, когда может отказаться от уговора с покупателем, если не сумеет подобрать подходящую квартиру для себя;
  • Проживание на продаваемой жилплощади – на момент подписания документов продавец-покупатель и его семья остаются прописанными на своих квадратных метрах, которые продают.

Но наиболее выделяющейся особенностью альтернативной продажи квартиры является то, что часть денег передается при помощи расчетного счета, а другая – прямо в руки. Причиной этому служит факт, что очень редко удается продать и купить жилплощадь по одной цене, и кто-то в цепочке получает доплату.

Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок

Рассматривать альтернативную продажу квартиры следует с трех сторон – по числу участников договора, и для каждого из них обнаружатся свои плюсы и минусы:
 

  • Для покупателя плюсом станет возможность купить квартиру по сниженной стоимости, а минусом – вероятность отмены;
  • Для продавца-покупателя плюс в отсутствии необходимости съема, а минус в шаткости всей цепочки: если откажется продавец, придется отменять уговор с покупателем;
  • Для продавца плюс в том, что продавец-покупатель хорошо замотивирован, чтобы операция с недвижимостью состоялась, а значит, может предложить большую цену, чем другие потенциальные покупатели; к минусам же можно отнести то, что оформление договоров и регистрация сделки займет длительное время.

Чем сложнее цепочка договоров, тем больше с ней связано рисков. В данном случае наиболее уязвимая позиция оказывается у покупателя, который имеет в планах покупку альтернативной квартиры:

  • В ней могут быть прописаны не достигшие совершеннолетия или лишенные дееспособности иждивенцы, которых будет чрезвычайно трудно выписать, а суд учтет любую помарку в документах и организует восстановление статуса кво;
  • Продавец-покупатель вправе отменить сделку в любой момент;
  • Если на покупаемой жилплощади обитают квартиранты, выселить их будет возможно только по истечении срока аренды;
  • Действия всех сторон должны быть предельно согласованы, иначе сроки оформления могут затянуться до бесконечности;
  • Росреестр может отказать одной из сторон регистрации права собственности, тогда одна из других сторон рискует остаться без средств и без квадратных метров.

При альтернативной продаже квартиры все сложности пожинает в основном центральное звено – продавец-покупатель, для остальных участников порядок действий принципиально не имеет отличий от свободной продажи. Поэтому наша инструкция предназначена именно для продавца-покупателя.

Стартовым шагом становится поиск партнеров, то есть покупателя на ваши квадраты и продавца, чью жилплощадь вы хотите купить. Сейчас разумнее всего осуществлять поиск с помощью интернета, где много разнообразных порталов нужной направленности. Однако можно воспользоваться и «дедовским» способом: расклеить объявления с параметрами жилпощади и своим номером телефона в своем районе и в том, где вы планируете поселиться.

Не скрывайте от двух других сторон, что планируете альтернативную продажу квартиры, они должны быть готовы к связанным с этим сложностям и согласны на риски.

Вторая ступень

Следующим этапом становится установление юридической чистоты покупаемой квартиры. Стоит отметить, что это обязательный этап и при свободной сделке.

Уточните у продавца наличие следующих бумаг:
 

  • Свежая выписка из ЕГРН – она подскажет, сколько человек владеют объектом недвижимости и нет ли на нем обременений;
  • Выписка из домовой книги – поможет уточнить, кто прописан на данной жилплощади;
  • Выписка из ЕИРЦ – подскажет, не выписывался ли кто из жилья в последнее время и если да, то не включен ли он в защищенные законом категории;
  • Кадастровый паспорт жилья и справка из БТИ – эти документы необходимы, чтобы узнать, не проводилось ли неузаконенных перепланировок;
  • Паспорт продавца и письменное согласие его супруга/супруги на продажу.
     

Такой же перечень документов продавец-покупатель должен предоставить для изучения покупателю своих квадратных метров.

Третья ступень

Когда все звенья цепи найдены, следует договориться о важных нюансах альтернативной продажи квартиры, в том числе о том, как будут производиться взаиморасчеты. Если вы выбрали банковскую ячейку, то о порядке закладывания и получения денег лучше проконсультироваться с сотрудником банка, который подскажет наиболее эргономичную схему.

Четвертая ступень

Далее следует оформить предварительное соглашение между всеми звеньями купле-продажной цепи. Этот документ станет гарантом будущего успеха. Документ напоминает договор купли-продажи, но форма может быть свободной.

Регистрировать бумагу в госорганах или заверять у нотариуса не обязательно, достаточно лишь прописать условия совершения сделки во всех подробностях, проставить дату, паспортные данные всех сторон и подписи с расшифровкой.

Пятая ступень

Заключительным этапом альтернативной продажи квартиры, можно считать заключение договора и регистрацию его в МФЦ или Росреестре. Важно: при заключении договора и его регистрации должны присутствовать все собственники, участвующие в сделке.

Им понадобится иметь при себе паспорта, устанавливающие право документы на жилье и договор купли-продажи, кадастровые паспорта, заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины.

Оплата государственной пошлины производится по отдельности для каждой из сделок, ее размер составляет около 2 000 рублей, обычно эти расходы несут покупатель и продавец-покупатель.

Регистрация права собственности занимает 10 дней, при заверенном нотариусом договоре это время сокращается до трех дней. При подаче документов важно не забыть получить расписку от получившего их сотрудника Росреестра или МФЦ.

Финансовые расчеты могут производиться как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации права – все определяется тем, как стороны договорились изначально.

Налоговое бремя

Статья 228 НК РФ гласит, что с продажи недвижимости уплачивается налог в размере 13% от полученного дохода. При этом если собственник владел недвижимостью достаточно долгое время, от уплаты он освобождается: раньше этот срок должен был составлять 3 года, с 2016 – 5 лет.

Кроме того, важно соблюсти еще ряд условий:
 

  • Недвижимость обязана быть приватизирована;
  • Получение по договору дарения, в наследство или по договору пожизненной ренты.

Покупатель при альтернативной продаже квартиры вправе получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости жилья, согласно Статье 220 НК РФ.

Сделка с участием несовершеннолетнего

Если в числе собственников продаваемой жилплощади имеется несовершеннолетний или лишенный дееспособности, то к стандартному пакету документов добавится еще официальное письменное разрешение на продажу недвижимости от органов опеки. При этом в случае ребенка родители обязаны обеспечить его жильем с условиями не хуже, чем продаваемое.
 

Альтернативная продажа квартиры и ипотека

Если один из участников цепи собирается приобретать жилье в ипотеку, схема усложняется за счет обременения, под которым будет находиться жилплощадь, до тех пор пока кредит не окажется выплачен. Если одна из квартир в цепи является залогом у банка, то понадобится разрешение кредитной организации на сделку.

Средства материнского капитала

Использование сертификата на маткапитал при альтернативной продаже квартиры требует, чтобы детям и супругу были выделены доли на новой жилплощади.

Если покупаемая квартира приобреталась на средства маткапитала, понадобится письменное обязательство продавца предоставить детям другого жилья.

Обязательство должно быть заверено у нотариуса, в противном случае сделка не будет зарегистрирована.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/vse-chto-vy-hoteli-znat-ob-alternativnyh-prodazhah

Все о правах человека
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: